Plano Diretor de São Paulo: direitos mais equitativos na cidade

Um dos avanços mais significativos no novo Plano Diretor da Cidade de São Paulo – PD/SP – foi a introdução do coeficientes de aproveitamento básico com valor 1 para toda a Cidade.

Este foi um dos aspectos destacados na exposição feita pelo vereador e professor Nabil Bonduki, relator da lei do PD-SP, nesta segunda-feira, dia 4, no Instituto de Arquitetos do Brasil – RJ. 

Coeficiente de aproveitamento básico 1 (um) significa dizer que todos dos donos de terrenos, em toda a Cidade, passam a ter direitos construtivos básicos iguais. Ou seja, todos têm o direito igualitário de construir uma vez o tamanho do lote, sem ter que pagar pelo exercício desta edificabilidade à sociedade paulistana. É a garantia de usar sua propriedade urbana de uma forma que lhe seja minimamente útil.

E como se dá, juridicamente, esta diferenciação entre coeficiente de aproveitamento básico e coeficiente de aproveitamento adicional ?

A diferenciação se consolidou, no Plano Diretor de São Paulo, quando este explicitou a regra de que, além deste coeficiente de edificabilidade básico 1, o “potencial construtivo adicional” é um bem público pertencente a toda a sociedade paulistana.

Assim o diz o art.116 do PD/SP:

“Art. 116. O potencial construtivo adicional é bem jurídico dominical*, de titularidade da Prefeitura, com funções urbanísticas e socioambientais. (…)

E o que é o potencial construtivo adicional ?

O potencial construtivo adicional é a previsão legal de poder construir, em um terreno, além do coeficiente de aproveitamento básico 1.

Exemplificando: um sujeito tem um terreno de 500 m². Se a legislação prevê que a possibilidade de se fazer ali uma edificação de 900 m² significa dizer que ele tem como seu 500 m² de coeficiente básico (1), e 400 m² de coeficiente de aproveitamento adicional, que é público. Assim, se este dono de terreno quiser se limitar a construir somente até o potencial construtivo básico 1, ele o fará sem ônus.  Mas, se quiser aproveitar a possibilidade de construir mais do que o coeficiente de aproveitamento básico geral (1), o interessado pagará pelo potencial construtivo adicional de 400 m2, que a lei lhe possibilitou construir mais além  do quantum básico igualitário de todos (1).

Para instrumentalizar esta regra igualitária de aproveitamento do potencial construtivo que a maior cidade do Brasil acaba de consolidar, o Plano Diretor de São Paulo nada mais faz do que usar o instrumento da Outorga Onerosa do Direito de Construir previsto desde 2001 na lei federal do Estatuto da Cidade, no art.28.

Mais do que isso. Com esta previsão, o Plano Diretor de São Paulo dá efetividade à diretriz de política urbana prevista no art.2º, IX do Estatuto da Cidade que determina:

“art.2º A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais: (…)

IX – justa distribuição dos benefícios e ônus decorrentes do processo de urbanização;”

O novo Plano Diretor da Cidade de São Paulo, votado pela Câmara de Vereadores e sancionado pelo prefeito, já está em vigor. Com o aperfeiçoamento da Outorga Onerosa do Direito de Construir na Cidade de São Paulo, processo este que já havia começado desde o Plano Diretor de 2002, São Paulo aumentará ainda mais os bilhões que já tem em caixa do Fundo de Desenvolvimento Urbano (FUNDURB), para aplicá-los na melhoria de todos os serviços públicos que a Cidade necessita, inclusive os de mobilidade urbana.

Vida longa e efetiva ao novo Plano Diretor da Cidade de São Paulo!

Em tempo: enquanto isso, na Cidade do Rio de Janeiro, o coeficiente de aproveitamento 1 que havia sido criado, ineditamente, pelo Plano Diretor de 1991, foi eliminado do novo Plano Diretor do Rio em 2011.

Os interesses igualitários e equânimes no Rio foram fulminados pelos interesses dos mega negócios fundiários que se incrementaram, como uma Serra Pelada urbana na Cidade antes maravilhosa!  Zero reais no Fundo da Cidade !

* bem jurídico dominical é a classificação de bem público alienável prevista no art.99,III do Código Civil Brasileiro.

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